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中国房地产:9城市连夜出台调控政策,真的要变天?(转载)

  作者: 马光远

  9月30日到10月3日,北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉9个城市相继出台了限购限贷政策,北京甚至将首套房的首付比例提高至前所未有的35%。这些城市为什么连续出台严厉的调控措施,对未来的房地产市场会有什么样的影响?

  我认为,这次调控选择在国庆黄金周期间,绝非寻常!对于政策出台的时机,以及透露出来的高层的态度,房地产市场必须正确解读和对待。

  第一,多城大多选择在半夜出台调控措施,绝不是“自选动作”。

  包括北京、天津等在内的城市在国庆黄金周,以往房地产交易的黄金期,出台调控措施,为市场降温的信号极为明显。从房地产政策的历史看,多城选择在半夜出台措施,这是前所未有的。特别是郑州,在10月1日出台限购政策后,又在10月3日出台限贷政策,将首套房和二套房的比例分别提高至30%和40%。三天之内出台两个调控政策,我之前从来没有见过。这说明高层对目前房价失控的局面无法容忍下去,如果在国庆黄金周期间,房价再次出现暴涨,市场很显然会陷入一个无法收拾的地步。

  第二,调控的目的不是打压房地产,而是抑制投资投机需求,抑制恐慌性购买,安抚市场情绪,降低房地产市场的杠杆。

  从目前9个城市的举措看,尽管力度大小不同,但很显然,政策都是指向非居住需求,打击投资需求的目的非常明显。我曾多次指出,今年的政策完全偏离了“去库存”的主题,但这和中国房地产市场的基本面是吻合的。

  我一直认为,中国如此庞大的市场,政府没有能力帮助库存过剩的城市去库存,即使都买下来,也没有能力稳定需求依然很旺盛的热点城市的房价。很显然,这是一个政策悖论,为了去库存,必须放松政策,但一旦放松,该热的热不起来,不该热的会大热,市场的结论就是如此。

  第三,今年房地产应该热,但热到今天这个程度的确超出了很多人的想象。

  我在去年一直鼓励大家买房,认为2016年一些城市的房价会大涨,但市场疯狂如此,是我始料不及的。

  始料不及的原因,是我对两点估计不足:一是对今年蔓延全球的资产荒估计不足。今年房地产需求中,避险需求占的比重超越想象;二是对很多城市的土地饥饿营销估计不足。在房地产市场大热的情况下,一些城市的土地供应却严重不足,导致地王频出。

  上海到现在为止,土地供应计划的50%还没有完成,北京今年计划供应住宅用地1200公顷,目前只供应了100公顷,连续5个月没有出让一块住宅用地,导致9月份市场出现严重的恐慌性上涨。避险需求随着政策的降温会降温,但供应短缺短期内肯定难以解决。

  第四,调控大棒下,市场是否低头?

  不管限购限贷是否是真,不管地方政府有多不愿意,市场肯定会降温。事实上,市场的转折点在今年4月份已经出现,下半年,特别是8月份,又出现一个高潮,关键是各种促销性的调控措施导致的恐慌情绪。

  对于房地产泡沫可能对中国经济造成的伤害,是有去年股灾崩盘的前车之鉴的。面对市场的疯狂,没有人敢玩火。所以,市场的快速降温是必然的。但这并不意味着,房价会掉头向下,从过去看,总有一段时间的博弈。所以,我坚持,6个月后,中国房地产市场会变天。

  第五,限购限贷是为了救房地产,而不是打压。

  当然,中国房地产的好日子肯定结束了。千万不要天真地认为,房价不会跌。有些人总是说,政府不会让房价跌,太天真太可爱。政府难道愿意让股市跌?政府难道希望看到自己在股市的钱被套?中国房地产市场的总市值差不多已经超过了350万亿人民币,面对这样一个市场,没有一个政府有能力防止这个市场下跌。这是一厢情愿的想法。

  就此而言,政府连夜出台调控措施,绝非为了打压房地产,而是为了救房地产,防止房地产市场疯狂后继续暴跌。通过政策的调控,让市场回归理性,防止出现快速下跌,也许是本轮政策的主要目的。

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